Prispevek na temo dogajanja na slovenskem trgu nepremičnin

Maja Ostanek je pripravila več prispevkov na temo dogajanja na trgu nepremičnin v Sloveniji. Kot vir so jo navajali na VAL 202, na Nepremičninskem forumu v Ljubljani, imela je intervju v Financah.

Vir: http://gradbenistvo.finance.si/8849604/%28INTERVJU%29-Maja-Ostanek-KF-Finance-Ne-sklepajte-pogodb-za-nedolocen-cas-z-enoletnim-odpovednim-rokom

Maja Ostanek, KF Finance: Ne sklepajte pogodb za nedoločen čas z enoletnim odpovednim rokom

"Pogodbe, ki jih lastniki poslovnih nepremičnin sklepajo z najemniki, niso sestavljene optimalno, kar zelo vpliva na možnost prodaje celotne stavbe nepremičninskim skladom," pravi Maja Ostanek, vodja projektov pri svetovalnem podjetju KF Finance.

Katere napake so pri sklenjenih pogodbah najpogostejše?

Prva povsem klasična napaka je, da najemodajalci sklepajo pogodbe za nedoločen čas, te pa imajo po zakonu enoletni odpovedni rok. Investitorji v poslovne stavbe iščejo stavbe z najemnimi razmerji, sklenjenimi za pet let. Enoletni odpovedni rok za najemno razmerje lahko pomeni, da so najemna razmerja, ki so sicer sklenjena za nedoločen čas, v bistvu potencialna razmerja za leto dni. Tega pa investitorji ne marajo, zato je zanje takšna nepremičnina manj vredna.

Katera je druga napaka?

Lastniki sklenejo pogodbe za določen čas, vendar z možnostjo odpovedi kadarkoli s tri- ali šestmesečnim odpovednim rokom. Sodna praksa se je pri pogodbah za določen čas opredelila šele pred tremi leti. Določila je, da pogodb, sklenjenih za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa. To je nekaj, kar je v tujini kristalno jasno že vrsto let.

Kaj pa prodaja določenega dela poslovne stavbe?

To napako so lastniki pogosto naredili predvsem v kriznih trenutkih, ko so nujno potrebovali denar. Del poslovnih prostorov so prodali, tako da imajo del stavbe oddane, del pa prodane. V Ljubljani je takih stavb veliko, med njimi je tudi nekaj novejših. Veliko je tudi primerov, ko stavbe propadajo, saj lastniki nimajo dovolj sredstev za izredno vzdrževanje ali pa se zgodi, da gredo podjetja v stečaj in se nato preostali lastniki stavbe dogovarjajo s stečajnimi upravitelji glede stroškov vzdrževanja. Etažno lastništvo poslovnih stavb je v tujini povsem tuj in nesprejemljiv pojem.

Čemu pripisujete te napake?

Napake, ki jih vidimo, so predvsem zrcalo razvijajočega se trga. Slovenija se ne more primerjati denimo z Veliko Britanijo, kjer je investicijski trg nepremičnin razvit že več desetletij. Slovenski nepremičninski trg se razvija iz povsem lastniškega v najemniškega. Napake, ki jih vidimo v najemnih pogodbah, so povsem sistemske in konec koncev tudi odsev nepremičninske krize, ko je bil najemnik tisti, ki je krojil najemnine in najemne pogoje.

Je te napake mogoče popraviti?

Ta zavest bo prišla postopoma oziroma prihaja postopoma. V času krize je najemnik krojil trg, najemodajalci so zaradi želje po večji zasedenosti stavb sprejemali tako rekoč vse zahteve, ki jih je imel najemnik. Z ugodnejšimi tržnimi razmerami bodo lastniki precej lažje izpogajali boljše in primernejše najemne pogoje.

Kako naj lastniki torej sklenejo pogodbe z novimi najemniki?

Predvsem naj gledajo na svojo nepremičnino kot na naložbo. Vsak vlagatelj si želi varno naložbo in to varnost lahko zagotovimo s stabilnimi denarnimi tokovi, torej z dolgoročnimi najemnimi pogodbami. Najemnine naj se usklajujejo z inflacijo, saj najemodajalci tako ohranjajo vrednost svojih pogodb. Pogodba, ki je bila sklenjena pred petimi leti, je brez usklajevanja najemnine z inflacijo danes vredna manj.

Kako napake vplivajo na vrednost stavbe oziroma na pogajanja z investitorji?

Investitor ocenjuje vrednost poslovnih nepremičnin predvsem na podlagi tehtanega povprečja preostale dobe trajanja najemnih pogodb in tehtanega povprečja najemnin. Krajše ko so najemne pogodbe, večje je tveganje za investitorja in večji je njihov diskont na ceno. Če plastično ponazorim: stavba, ki ima v povprečju še za tri leta preostale dobe trajanja najemnih pogodb, bo vredna precej manj od stavbe, ki bo investitorju še pet let zagotavljala redne donose. Nadalje, v srednji in vzhodni Evropi velja, da je v primeru etažnega lastništva pribitek na donos med polovico in enim odstotkom, kar lahko v končni vrednosti pomeni tudi za deset odstotkov nižjo vrednost nepremičnine.

Kateri tip investitorjev se zanima za slovenske poslovne nepremičnine?

Gre za tuje nepremičninske sklade in institucionalne investitorje. V zadnjem letu pa je vse več zanimanja tudi med slovenskimi pokojninskimi skladi, za katere so nepremičnine nov naložbeni razred. Na razvitejših trgih so naložbene nepremičnine v pokojninskih skladih že desetletja ustaljena praksa, pri nas pa se ta segment predvsem zaradi pomanjkanja izkušenj šele uveljavlja.

To zanimanje se je pokazalo v zadnjem času. Zakaj šele zdaj?

Zanimanje tujih investitorjev sovpada z nizkimi cenami nepremičnin, ki so po mojem mnenju dosegle dno, in relativno dobrimi donosi. Vse skupaj pa ne nazadnje sovpada tudi s prodajo slabih terjatev bank. Ta proces se je v drugih državah v regiji zgodil veliko hitreje kot v Sloveniji in verjamem, da je to tudi eden izmed ključnih razlogov, zakaj so tuji investitorji šele zdaj preusmerili pozornost na Slovenijo. Vsekakor bo težje ohraniti zanimanje. Na vidiku je le nekaj novih projektov in še to v večini primerov stanovanjskih. Pojavi se tudi vprašanje kritične mase, torej koliko novih poslovnih stavb in nakupovalnih središč Ljubljana oziroma Slovenija še preneseta.

Politika upravljanja tovrstnih skladov predvideva izstop iz naložb v treh do petih letih. Kako optimizirajo naložbo, da jo lahko prodajo naprej?

Naj predstavim kar konkreten primer, ko je sklad kupil nepremičnino z več kot 50 najemnimi pogodbami. Vsaka pogodba je bila sklenjena nekoliko drugače, prirejena za vsakega najemnika posebej – pri nekaterih je bilo določeno usklajevanje najemnine z inflacijo, drugje je usklajevanje veljalo samo v določenih primerih ali pa ga sploh ni bilo. Pri nekaterih so bili obratovalni stroški zajeti v najemnino, spet drugi so plačevali samo določene stroške. In tako naprej. Upravljanje v takem primeru postane težko obvladljivo in zamudno. Prvo, kar je sklad naredil, je bila priprava standardizirane pogodbe, kjer so bile ključne sestavine pogodbe za vse najemnike enake. Nadaljnji načrt pa je, da z najemniki sklene pogodbe za daljše obdobje.

Imajo investicijski skladi, ki kupijo slovenske poslovne nepremičnine, več znanja za upravljanje kot slovenski lastniki in lahko zato z optimizacijo nepremičnine to pozneje prodajo z dobičkom?

Vsekakor imajo več izkušenj in to prednost, da niso neposredno vpeti v slovenski trg. Kot sem že omenila, so v času krize trg krojili najemniki in lastniki so ugodili tako rekoč vsem njihovim zahtevam.